預售屋買賣糾紛常見5大案例,別用買房的錢讓你被迫成為法律專家!合約審閱、個別磋商、細節不藏私大公開

by Angela

買房幾乎是每個人一生中價格最高最貴的交易,如果能買到理想中的好房子自然是開心,但如果很不幸地過程中出現買賣糾紛,那真的是得不償失!耗費時間又傷荷包。這一次邀請到陳仲豪律師,以律師的觀念來看5種常見的預售屋買賣糾紛案例。如果你最近要買房,或是剛好有親戚朋友要買房,相信這一集能讓你省下不少冤枉錢跟冤枉時間。

常見買賣糾紛1 | 放棄買房合約審閱期?

預售屋在販售的時候,沒有一個實品給你去看、只有平面圖、廣告DM。很容易被銷售話術帶著走。因此在購買預售屋,很重要是在前面簽約的時候好好看清楚合約內容。

以前在三五線上賞屋頻道看到很誇張的案例,苦主被小姐話術帶著走,審閱期只剩下一天,本票也簽下去。

陳律師:「這確實是一個很大的問題,根據消費者保護法,本身會保障消費者必須合約審核的審閱期限。越複雜、條文越多的時候,審閱期都會拉長。在不動產預售屋買賣裡,行政院公佈的版本裡至少5天。」

如果你放棄了審閱,尤其是在特別磋商條款放棄了審閱期,表示你同意放棄法律所賦予你的權利。很多時候買房糾紛就是從這裡來的。

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常見買賣糾紛2 | 預售屋逾期交屋怎麼辦?

建商在取得建造的執照,還沒施工,就可以開始賣房子,也就是所謂的預售屋。整個施工的過程、施工的品質,都是不確定的因素。

舉例來說,預計今年11月交屋,但是因為某些因素,或因為大環境的關係,甚至建商會說今年的雨天比較多沒有太多可施工的時間,種種不可控制因素導致一再delay,那就有很大可能會延遲交屋的時間。

對買房的人來說,最不利的地方是付錢的時候都需要按照合約的時間走,合約說哪時候要付錢,都要按時付款,但建商卻沒有把房子蓋好交出來,錢就卡在履保了,非常困擾。

陳律師:「建議說在購買預售屋先去探聽一下這個建商之前的一些建案,或者是說一些施工品質。建商其實有大有小,有一些的品質是不錯的,口碑也不錯。當然也會有一些可能是新的建商,之前都沒有一個很代表,這類的就要比較小心。

履約的這些過程中,也就是合約有沒有一個合理的解約時間?如果說建商真的逾期交屋太久了,透過解約的方式,把契約終止,才能向履保請求返還我們的買賣價值。」

【房屋小知識】履保

「履約保證」指的是雙方簽訂買賣契約後,找一個第三方公正人(不屬於買方、賣方、房仲、地政士之中任何一方),使用獨立的信託帳戶來保管買方陸續支付的買賣房屋款項,並由第三方負責處理中間產生的相關手續、稅捐等費用。

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常見買賣糾紛3 | 廣告不實, 游泳池變蓄水池

廣告不實也是房屋買賣常見的糾紛。舉例之前接手過一個印象蠻深刻的案件,地點不方便透露。那個建案當初打出來的廣告是在這個社區裡面,自己有泳池。回家換上泳衣,就可以去享受游泳池。以度假般感受吸引買家上門,而且游泳池還有按摩區、SPA,聽起來真的很不錯。

實際去看過那個社區,那個根本不是有游泳池,是蓄水池。就是一般社區可能都會有類似像水塔功能的池子。看起來不是游泳池的格局,他也沒辦法去游泳,也沒有人敢下去,這就是很明顯的廣告不實。

陳律師:「法律上,消費者保護法賦予接近者,也就是廣告是視同契約的一部分,我們可以用債務不履行的責任去跟建商訴求減價甚至是解約。最後這個案件是些住戶跟建商求償,可以達到減價的地步,但應該是沒有辦法達到解約,畢竟房屋還是能住,只是沒有游泳池。」

常見買賣糾紛4 | 施工瑕疵, 住沒多久就漏水

施工瑕疵的部分,預售屋會有訂定建材在現在公版的預售屋定型化契約裡面。例如必須要符合國家標準,或者是要使用特定的建材。其實有些建商也會標榜「這個是綠建築」,或者是這個建材很特別藉此提高整個建築的質感來做噱頭,吸引買家上門甚至是出價比較高的金額。

但是實際上,施工的過程中或者是蓋好的時候,其實沒有辦法去做什麼檢驗。一方面我們根本不在施工現場;另一方面,我們外行人真的也看不懂建材是不是真的有比照合約走。再加上工地主任也不會願意我們這種買家過去,因為對他們來說,他的老闆是建商,不是買家。

所以說通常都是交付之後,才陸陸續續開始發現,這邊施工的品質不是很好、鋼筋外漏,或者是有一些漏水很嚴重的狀況。甚至是跟我們手機一樣,保固期一過,馬上就有容易壞掉的感覺。

陳律師:「這部分需要直接跟建商做爭取或者是反應的,如果最後建商不理會的話,就只能夠走法律途徑。」

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常見買賣糾紛5 | 傻傻合約簽下去, 務必找律師審閱買屋合約

其實大部分的房屋買賣糾紛,吃虧的是買方。因為定型化契約是賣方所提供的,雖然行政院有公布所謂的定型化契約,但是以人性來講,建商當然會希望微調成對他們自己有利的版本。

當然定出來是這樣子定,假如被買方發現,那再談吧!或者是買方很難搞,大不了不賣他。選擇再去找別的比較好講話的人比較好處理。其實很多買家就會這樣先簽下去了。

在買賣糾紛發生時,建商通常都會拿著一點:你合約都簽了,這裡面寫得這麼清楚。這個在我們在訴訟中,就會需要去小心。我們總不能一直跟法官說,買方就是年紀輕不懂事,第一次買房子…很尷尬。如果我是法官,我也會覺得說這個簽名是你簽的代表你有看過,然後呢?你現在跟我是在耍賴說你不懂,甚至可能法官都會覺得明明就是因為對你不利,所以才想要硬凹爭取。

買家常常會說:如果這個房子是這樣子,有誰會簽呢?但事實上,你就簽下去啦!千金難買早知道,能怪誰?

陳律師:「這麼大的一筆交易,其實是可以請律師協助審一下合約。坦白講,審閱一個合約1小時5000元左右,大概兩小時審閱完畢。律師會直接告訴你有哪些風險要注意、有哪一些條文跟原來公版合約不同,甚至是經常故意拿走的條文。這些審閱合約的額外成本可能都比你的頭期款要少。」

通常發生第一次之後會得到教訓,但難保不會買第二次房子。而這第二次,可能是很久以後的事情了…倒不如花一些錢先請律師幫忙審閱合約減少以後房屋買賣糾紛發生的機率。

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提問 | 個別磋商條款有法律效力嗎?

通常在消費者在簽買賣合約前,其實是可以保護好自己的權益的,譬如你確定自己能不能夠跟銀行貸款到八成,可以跟建商解約的這種但書,叫做個別磋商條款。

定期化契約是為了不特定的多數人制定的合約,也就是不是為了你而量身訂做的。在建案的買方,通常都是用公版的定期化契約,然後買方有特別的需求再把合意好的內容放在個別磋商條款裡面。舉例來說,買方在二樓有特別的要求,或者是建商合約的內容跟我們公版的定型化契約不同,就變成是個別磋商。

如同這篇文章一開始講到,本來法律是保障定型化契約5天的審閱期,但是這是可以被放棄的。放棄指的是,假如建商提議買方放棄審閱期,而你同意了,這就是個別磋商的一部份。這種買方自己同意,或者是買方自己提出要約定的條文,他的效力會優於原本定型化契約裡面的條文。

定型化契約內用貸款負擔合約的費用,但其實也可以用個別磋商條款來約定,考慮到貸款成數可能沒有那麼高,其實是可以解約或退款,但就要看建商答不答應加上這個個別磋商條款了。通常都是建商提議你要放棄哪些東西,就可以得到哪些東西。如果跟建商要太多東西,建商就會說:「喔,沒有,我跟大家都是這樣簽的。」

其實建商在合約上是比一般買方還有概念的,因為通常談到合約都是協理以上的等級的,賣這麼多戶應該也見多談合約可能會談到的條件。再加上大部分建商的定型化契約,是有律師先看過的。

陳律師:「這就是立場的問題,通常我們在幫建商看合約的時候,他們都會要求他們哪邊不想這麼做,或是希望保障他們哪部分的權利。主要就是建商其實也不喜歡合約中有對他們不利的部分。」

結論 | 收聽節目

買房是我們這輩子最高價的花費,在買之前的合約審閱務必要看清楚內容,每一字每一句,一定要仔細看清楚。八成的買賣糾紛都是在合約審閱期間可以看清楚的。假如某些合約不懂,或是搞不清楚哪些是應記載及不得記載事項,可以花一小時5000元的費用請律師幫忙看。

律師審閱合約乍聽之下是額外的成本,但以頭期款的金額來說不算太高,錢卡在裡面真的才會氣死人。再加上後續處理糾紛不知道會花多少時間跟精神壓力,評估起來的確是值得花下去保平安。

更多詳細訪談內容歡迎收聽節目,保證精采無比!

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