你知道嗎？銷售預售屋的過程中，代銷往往扮演著重要角色！這篇文章除了分享代銷與建商的合作模式以外，也以代銷的角度分享如何與建商合作做好客戶管理，更會分析未來房產趨勢及買房建議喔！
問題1、代銷是什麼？
當建商規劃好一個建案時，可以選擇自己賣或是委託廣告公司賣，而廣告公司就是俗稱的「代銷」。
一個建案在同一時間內只能委託一家代銷賣！一般而言，總銷金額的 5% 為代銷的銷售佣金，另外編列總銷金額的 2% 做為廣告預算，由代銷負責規劃行銷廣告和搭建接待中心，包含樣品屋、模型等，以及接待中心裡的人力，這些都是代銷公司的成本。
對代銷而言，需要成功銷售一定比例的戶數才能回本，而且最好盡快完銷再換下一個案子，才有辦法賺到錢。因此代銷通常都會站在消費者的立場，幫忙跟建商爭取已獲得成交機會喔！
問題2、建商與代銷的合作模式?
建商基本上負責把房屋蓋好，而事前的市場評估與房子的規劃都交由代銷來負責，代銷會透過內政部的人口資料，同時比對建蔽率等數據，規劃該區域適合哪種房型，才能讓銷售能夠更符合實際狀況。例如，在青埔蓋100坪的豪宅，並不符合當地的人口組成實際狀況。因此，如何配置正確的坪數、公設，並將想法實際落地。簡而言之，每個建案都是為那個區域量身訂做。例如，學區宅，坪數需要稍大，並且注重家庭氛圍。而離交通重鎮比較近，會偏向通勤族、單身貴族等。此外，建商通常會跟之前合作過的代銷繼續合作，除非價差太大，或是建商成本考量，才會更換。
簡言之～建商負責建造，代銷設計方案與計畫
問題3、代銷何時與建商開始合作?
代銷開始和建商合作到找買主來看之前的準備期，我們稱為「開案」。新成屋、二次銷售通常在開案前一個月；而預售屋通常3-6個月前。代銷要事先了解整個案子。甚至細節到各個車位各個樓層需要怎麼處理，都須事先知道。預售屋開案相對的時間會比較長，由於建商可能還沒買地，在那之前就會需要有案前規劃。倘若有請到特殊的建築師，又會花更長的時間，像是3D透視圖、建築師、團隊成本，空拍機配置等，都需要花更多的時間。
升息後疫情時代｜未來房產3大趨勢分享
趨勢1. 先建後售會是未來趨勢
建商在預售的時候會先預估一個未來的漲幅以及房市未來可能價格來當作預售屋的每坪定價。但現在房價和人力成本一直漲，甚至是漲的幅度越來越無法預估，變成有很大的機率是房子蓋完，建商的成本變成沒有利潤甚至賠錢。因此先建後售會是未來新建案的趨勢。
趨勢2. 數位行銷的後續經營
過去透過數位行銷廣告來的客人，通常當下沒有成交就沒了。疫情後，代銷公司同時也重點落實數位轉型。到現場看屋的客人，利用大數據幫客戶分級，儘管當下沒有成交。後續會透過社群媒體(Line、臉書)、電子報、簡訊等持續推播後續可銷售的房屋資訊給客戶。也就是過去銷售著重於接受到最多的客戶，近幾年來更重視如何把握住這些對房子有興趣但當下沒有成交的客戶，提供更符合客戶需求的房子進而促進成交。
趨勢3. 消費者習慣先網上做功課再到現場
台灣市場仍以自住型的剛性需求為主，多數都是離捷運站近甚至是已經形成生活圈的狀態。以前總交易量在30~40幾萬，儘管在疫情期間有受到一點影響，但這些剛性需求的地區每年總交易的棟樹還是有25~27萬。多數人都已經先在家做好功課，公設比、坪數、材料都一目瞭然，比較過後，到了現場就把問題提出，甚至是直接談價格，成交速度相對更快。因此不會有因為疫情房市變差的問題，反而是銷售的效率變更好！
代銷給買房新手的3大建議
建議1、多聽、多看、多閱覽
貨比三家不吃虧，了解自己需求，同一個建案各種面向的房型都看，多比較。例如為何多了一坪，房子的空間會差那麼多？同時，看完建案後，後續再回來搜尋相關建案的比較圖，看看網友對於建案是怎麼評價的。從格局圖、商業影片、評論中找到適合自己的房子。
建議2、把握升息期間，抓住好時機
沒人看房時，去看房相對能夠找到好價位。建商賣屋的心態就如同屋主，如果賣得好，就會慢慢調高價格。假如疫情又爆發、銀行又升息，看房的人少，成交量相對低，此時找到時機點，相對能夠談到比較好的價格，同時也能比較有機會享受到主管級銷售的待遇。
建議3、房市愈來愈透明，以找到自己適合的房子為優先
現今實價登錄、房地合一稅2.0政策讓目前的房價愈來愈透明。因此不必以投資客的角度，糾結在買價上。應該以自住的角度，以找到適合自己的房子，交通方便為主，長期下來，都是可以抗跌的。
關於未來房產趨勢｜結論
就算疫情結束停止升息，自住的剛性需求依舊存在。對於現今疫情情勢，越少人看房的時候，能夠相對買到比較好的價格。目前房市的政策是非常透明的，以自住的角度而言，不必擔心會買到價格差很多的房子。秉持著多看、多聽、多閱覽，貨比三家不吃虧，相信也能夠在後疫情時期找到屬於自己的理想房子喔！
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