【中和預售屋】楓韻元山居開箱｜鄰近中原、橋和環狀雙捷運站｜適合新北換屋族的大3房43-47坪純住宅建案

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這次來開箱的是中和預售屋「楓韻元山居」，採「先建後售」預計明年第3季即可交屋的指標型建案。走路600公尺內就能抵達捷運站且生活機能極佳，非常適合新北換屋族群的3房40多坪方正格局。如果你近期有換屋打算又不想遠離熟悉的環境，那麽「楓韻元山居」絕對會是你的看房清單之一！

中和楓韻元山居｜「先建後售」預售屋建案

• 預計完工時間： 預計於2024年明年第3季交屋
• 基地位址：新北市中和區中山路二段451號旁，總面積658坪
• 接待中心：新北市中和區中山路二段403號
• 建設/營造公司：楓韻開發/森城建設（屬甲級營造廠，評價優良）
• 棟數規劃：地上26層 /地下5層，採SRC鋼骨構造
• 總戶數：共133戶，89戶住家，44戶社會住宅
• 樓層規劃：零店面，純住家一層5戶，3部電梯
• 格局規劃： 以3房(43-47坪)為主，僅D、E戶有前陽台
• 停車位：116個平面車位分230x550cm、250x550cm兩種尺寸，皆預留電動車充電管線；B1F為機車位和部分停車位、B2F-B5F則全部為停車位
• 公設比：34.2%
• 管理費：每坪NT$100元
• 開價：每坪單價NT$59-68萬

中和楓韻元山居｜周邊生活環境

楓韻元山居位於中山路二段和台64線快速公路的交界處，開車能快速接上國道三號、新北環快和水源快速道路，過個橋就能抵達台北市、上班通勤十分便利！

大眾交通上則鄰近新北捷運環狀線的中原站和橋和站，此次賞屋我是實際搭高鐵到板橋火車站以後，轉捷運到橋和站，走路過來不到10分鐘呢～

再來就是生活機能的部分，Costco、環球購物中心、全聯和家樂福都在附近，傳統市場和小吃店也有。學區規劃完整也不需擔心就學問題，附近有3個公園可以溜小孩，其中以佔地約3公頃的員山公園最有特色，走路6分鐘就能抵達。

該有的銀行、診所、國民運動中心，附近的雙和醫院還是醫學中心的等級，上班地都在生活圈內，無須特地搬到重劃區，重新適應新環境。

適合新北換屋族的建案

適合購買楓韻元山居的客群主要會是來自中和、永和、板橋的換屋族群，舊房已入住一陣子，想要賣掉換新屋。相信許多住老公寓的朋友，都有一些共同的痛點。因此安琪拉特別把6大痛點列出來，來看看你是不是全中吧！

老舊公寓痛點1、沒有停車位

沒錯！特別是在人滿為患的中和地區，連找個付費停車位都很痛苦！相信會想搬離老舊公寓的你，很大一部份就是希望擁有自己的停車位，徹底解決停車造成的各種擾人問題。

老舊公寓痛點2、垃圾車沒趕上

面對台灣特有文化「垃圾車」，上班族實在是沒輒啊～想當年住在老公寓套房時，垃圾車時間是下午5:30，下班根本來不及！每週一定會上演一場「雙手捧好兩袋垃圾去追垃圾車」的小劇場。要是能住進新房子，就不用再被垃圾車給綁架，想何時倒垃圾都可以！

老舊公寓痛點3、包裹沒人收

公寓的好處就是便宜又低公設比，但沒有管理室能代收包裹超麻煩！特別是如果想買冷凍或冷藏的美食和生鮮食品，一樓若沒有管理中心協助放置在冷凍櫃，就只好請人在家等包裹，更不用說宅配時間大都是白天上班期間…

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老舊公寓痛點4、走樓梯很累

就算公寓住4樓聽起來還行，但沒有電梯就是會造成許多不便！膝蓋受傷的老人走動不易、帶寶寶的媽媽扛嬰兒推車走上走下、買太多東西跑好幾趟才搬完…等回憶，許多人都是有過這種無力的時刻，才萌發出想搬去有電梯大樓的強大動機！

老舊公寓痛點5、忍受噪音和臭味

住久的公寓一定會有漏水、壁癌、隔音不好、還會不時聞到隔壁煎魚、吃麻辣鍋的味道。畢竟20-30年前沒有現在的工法技術，像是：單層排氣、雙層防紫外線玻璃、淋浴間全室防水做到頂、隔熱紗漿等。

以楓韻元山居來說，該建案還有更多貼心的工法，以衛浴間為例：有水管的明暗管施工，方便衛浴日後重新拉線調整，而且污水和廢水獨立分流和排氣，採存水彎設計有效抑制臭味產生。擁有乾爽舒適的衛浴空間，連上廁所都是種享受呢！

老舊公寓痛點6、結構安全問題

特別是921地震以前的房子，相信你也很怕要是再來個大地震時，牆壁出現一條很深的裂痕。「楓韻元山居」在建築工法上可說是相當用心！

採用最複雜的SRC鋼筋結構，連續壁厚度達90公分，地下直接挖到35公尺幾乎是10層樓高的境界！B5F到2樓的混擬土用到7000磅，採雙層配筋、15公分加厚樓地板，另外還有使用隔熱漿。不僅加強隔音和保暖的效果，還能減少龜裂、漏水的狀況，總之就是住起來超安心！很多你看不到的細節和工法，都下了相當重的成本呢！

中和楓韻元山居｜建築外觀與接待中心

「楓韻元山居」的接待中心設置在中山路二段403號，就在基地的不遠處。

由湯臣集團旗下的「楓韻開發」公司所建設，湯臣集團有「上海浦東地王」的美名，算是兩岸三地的頂級開發商。而「楓韻開發」在台灣最具代表作的有「楓韻。石」和「楓韻晴川」，都是以高質感的住家建築為主。

建築外觀則是找林淵源建築師和三門建築事務所，整體風格走「新東方文藝復興」相當簡單典雅。在接待中心裡也直接展示外牆會使用到的二丁掛、磁磚和石板材質，這點我覺得很棒！畢竟有實際的樣板，也比較不會跟3D圖有明顯落差。

寫文當下，楓韻元山居的鷹架快拆完，看到實體會更有感！

優秀的建築營造團隊

這部分我想特別做介紹，是因為看預售屋的時候，不能只看建商品牌，連同建築、結構和營造廠都要特別注意。因此看到楓韻元山居找來的營建團隊，再加上自己親自花數小時看過整體規劃後，感受得到這建案真的很用心～

首先楓韻元山居是「三門建築」、「森城營造」共同聯手打造高規格的 SRC 鋼骨摩天大樓。房子外觀好看是其次，結構安全和規劃上是否更加符合自身的居住品質，才是我們買房最在意的點。

「三門聯合建築」有做過許多知名的企業總部和建案，而「森城營造」是資深的甲級營造廠，做過的知名案件也是數得出來～兩家都算是有品質保證、不大會偷工減料的企業。

建案整體規劃

楓韻元山居規劃地上26層、地下5層，一層5戶3電梯，2部電梯可直達地下停車場，基地面積約 658 坪。 5戶分別為A、B、C、D、E戶，AB戶為3房43.89-46.32坪，DE戶為3房44.85-46.17坪有前陽台，C戶則是2+1房35.02坪。

大門口設在中山路二段，車輛出入口則在旁邊6.6米雙向靜巷，車道規劃十分貼心！除了雙車道以外，還另外獨立一個機車車道可直接騎到B1，提升出入安全性。

1樓也有專屬的腳踏車停車空間，這點真的很讚！畢竟大部分的建案都沒有規劃腳踏車停放處，導致每戶人家的停車位後方都放上1-2台腳踏車，看起來就有點雜亂。這個居住細節上楓韻元山居有做到，我覺得很貼心！

室內公共設施十分單純，如同畫面所看到只有大廳、廊道和2樓交誼廳，未來管委會接手時也相對好管理。而且因為3到8樓為社會住宅，因此楓韻元山居有請到安杰物業管理公司，協助屋主在居住品質上若有任何疑難雜症，都能在第一時間處理好。

現場基地位置

因為楓韻元山居採先建後售的模式，看完接待中心以後可直接往左走去觀摩現場工地的實際情況。我賞屋的時間點是2023年5月27日，當時進度是外牆完成正在拆鷹架。看完接待中心提供的外觀模型後，再比對現在已完工的樣貌，完成度可說是相當高！

當然，實際場勘時也發現基地對面有加油站、前方有台64線高架快速道路的問題，不過這裡就是我認為楓韻元山居規劃很厲害的地方！

一般住家是從9樓到26樓，這高度加上實際加油站距離建案有一條大馬路的緣故，所以噪音和安全問題上相對都比較安心。格局規劃上刻意坐南北向，變成唯一會看到64高架快速道路的只有C戶的2+1房，可銷售樓層都高於高架，影響不大。

如果你就是要買大3房且高樓層的人，就無須過分擔心有攔腰煞和飆車噪音所造成的睡眠不足問題。或許車流聲多少會有，但通常新房給的雙層玻璃，防噪音效果都還不錯，這部分可以考慮看看。

社會住宅評估與分析

再來就是社會住宅的議題了～相信看這篇開箱文的你也很認同政府推動的美意，但換成是自己住家的樓下是社會住宅，不免會擔憂房子不保值會跌價的問題。

其實以楓韻元山居的社宅規劃坪數較大，預估每月租金加管理費，租金並不低。而且有安杰物業會協助社區營運，加上政策上只要租客違反規約，就會被強制搬離，整體對社區影響不大。

這邊也有其他知名的新北社會住宅建案，透過實價登錄可以看出來房價並不會因為是社會住宅而跌價。因此還是要回歸到原本自身的需求，去思考楓韻元山居是否適合你們一家人？

區域	板橋江翠北AB區	土城暫緩重劃區	新店央北重劃區	三重二重疏洪道重劃區
社區名稱	歡喜市	金城舞1(四季花園)	波爾多	水丰景
地址	新北市板橋區藝文街199-217號	新北市土城區清水路41號	新北市新店區十四張路381號	新北市三重區神農街481號
109年成交單價	40.2萬-45.6萬	36.8萬-44.5萬	47.0萬-51.2萬	32.3萬-41.8萬
111年成交單價	41.1萬-58.5萬	46.5萬-52.1萬	47.9萬-65.2萬	43.5萬-45.4萬

建材設備規劃

由於楓韻元山居是先建後售的預售屋建案，因此無法接受大幅度的客變，不過現場都有實際的磁磚、地磚樣板可提供參考，如果你需要開始找設計師做空間規劃的話，也是沒有問題的！

這邊我統整2個類別，一類是「工程設備」另一類是「室內設備」，分別看到幾個不錯且吸引人的設備，給想換屋的你過目喔！

貼心工程設備

• 排水分管：換屋族最在意的污水管線問題，排水順暢且無須煩惱日後維護問題。
• 雙水塔系統：清洗單邊水塔時，另一個能維持供水，不會有停水困擾。
• 浴室防水：全室防水高度達240公分，外加72小時防水測試。
• 地下室排氣：最怕停車位廢氣排不出導致空氣品質很糟，有排風機就無需擔心。
• 電動車預留線槽：為購買電動車的屋主做到專設一戶的供電系統，日後車主只需購入充電樁和拉管線，便無需另外安裝私人電錶去抄這個月用幾度電。
• 電梯防疫設計：面對現在流行的新冠病毒，設有SHARP空氣清淨機達到99%的微生物和病毒去除效果，降低空氣傳染。

室內居家設備

• 德國BWT全棟淨水器：這牌子可說是相當高級呢！整體社區使用這款淨水器，不僅達到水質淨化效果，還能避免家中的用水設備阻塞。
• 廚具設備給很好：櫻花廚具不稀奇，整體櫥櫃都選擇較高等的配備就很不錯！還有頂配SVAGO洗碗機和電器櫃，相當加分！
• 進口衛浴設備：主衛浴採用四件式設計，美國Kohler馬桶、德國Grohe淋浴龍頭組、Kohler面盆浴櫃搭配Hansgroh龍頭，都是我最喜歡的品牌！
• B1規劃垃圾廚餘冷藏設備：不想再把廚餘冰在冰箱裡，更不想每週固定時間要去追垃圾車的生活，有了它就能24小時隨時倒垃圾囉！

3房44.85坪樣品屋開箱

現場提供的是Ｄ戶3房44.85坪的格局樣品屋，這邊我主要針對楓韻元山居的3房做介紹：D、E戶坐北朝南有前陽台；A、B戶坐南朝北，全開放式的公領域是我最推的格局，大到可以再安排個+1書房或是儲藏間的格局，空間應用上十分彈性。

需要注意的是樣品屋有打掉其中一個房間，改成開放式書房的形式。如果你本身有三房需求的話，記得請現場人員告知你隔間牆的位置，才比較好想像實際格局長什麼樣子。

在書房對面則是用鏡面造型牆隔出來的衣帽間，這個是A、D戶特有的空間，看你想要如何應用！可以做成衣帽間也可以拿來放收藏品，因為格局方正所以特別好規劃。

主臥和客臥的空間都擺得下雙人床和60公分深度的衣櫃，客臥在往前就是一字型廚房和客用衛浴。

這邊我一定要提到衛浴標配的Kohler浴櫃盆組，櫃子是用壓的，外加小平台和垃圾桶，實在是美到我這名設計師想買回家安裝！真的太喜歡楓韻元山居這次挑選的衛浴設備了～

廚房的部分也是大多數人習慣的一字型廚房，不過比較貼心的是寬度有110公分，不是一般常見標準的90公分，很好奇這有什麼特別的嗎？當然是廚房不再讓老婆獨自一個人忙進忙出，而是可以兩個人同時在廚房裡做事不卡卡，夫妻感情才會好你說是不是！

雖說樣品屋設計規劃得很漂亮，但畢竟每個人的需求不同，因此還是要以平面圖為主要參考圖。樣品屋可以參考的就是空間感，以及所有廚房設備、衛浴設備的標配品，這部分請大家多加留意～

中和楓韻元山居｜個人賞屋分析

以楓韻元山居每坪開價來說，跟其他鄰近的預售屋建案相比確實蠻香的！不過34%的公設比只有的大聽和交誼廳，跟其他同樣是34%公設比建案卻擁有遊戲是、健身房、媽媽教室等多功能空間比起來，確實不吃香。

或許對於已習慣低公設公寓的屋主來說，房價其中有34%是公設、每個月還要繳交近千元的管理費，感覺很浪費錢。

但也可以回顧一下自身資產的累積，倘若你給得出頭期款、每個月也付得起管理費的話，選擇搬到一棟全新的大樓是否會讓你感到身心愉悅？回家享受尊榮感而不須為停車和垃圾車等瑣碎問題給苦惱。更甚者，就是前往一個擁有更多優質住戶的社區，與這些有品質的鄰居們教好～

而且如同我在前言所提及到，楓韻元山居真的是相當用心的建案，而且還是採「先建後售」預計明年第3季就可以交屋，完全不需擔心工程延宕的問題。購屋後可立即尋找喜歡的設計師，為自己的家打造成最喜歡的風格～

當然，中山路二段的車流量大，加上鄰近工業區導致上下班時段容易壅塞，多少怕會有車流的噪音問題。但如果你是板橋、中和、永和區的居民，有一定的資產且希望能換到一間比以前更新更好的房子，那麼「楓韻元山居」這指標型的建案很值得你前去參觀賞屋喔！

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