首購族必看!房屋貸款3大必學懶人包.小心成為銀行拒絕往來戶

by Angela

買房子可不是一筆小錢,尤其是對首購族而言,好不容易存到了頭期款,後續還有龐大的貸款要處理,而且房貸百百種,差個0.1%就差很大!要怎麼跟銀行打交道?該如何試算房貸?如何計算利息?都是為了安心成家必須做的功課!好不容易買到房、議到漂亮的價格,最怕的就是說好的貸款8成,結果銀行只貸給你7成,空歡喜一場~買不到房還要賠一筆違約金,賠了夫人又折兵!因此學會如何聰明跟銀行打交道,絕對是買房申貸必學的重要課題!

沒有工作.就算有千萬存款也不行

很有趣的是,我們都以為帳戶中只要有千萬存款,就是銀行眼中的VIP。但銀行評估一個客戶的「償債能力」,是他必須有穩定工作、帳戶每個月都要有穩定進帳,並視個人收入條件,決定可以核貸多少錢。以買房子為例,一個人月收入 5 萬元、信用無瑕疵,銀行通常都會願意核貸;但帳戶中有千萬存款、卻沒有穩定收入來源的人,就算勉強核貸,貸款成數也遠遠不如一個領薪水的上班族。

網紅就是最佳的例子,雖然收入比一般人還高,但在銀行看來,收入不固定就是風險極高的族群,銀行寧可不賺這筆利息!而銀行認定的正式收入證明,包括公司勞保、薪資證明、扣繳憑單等等,都是銀行不會認可的財力證明文件。因此,最好工作和收入穩定超過半年以上再貸款,貸款成數才會漂亮!

拒當信用小白.每次還款都要全額繳清

此外,大家都知道信用卡的重要性!沒有和銀行往來紀錄的也很難貸款,如果遲繳狀況嚴重,還會被記錄在聯徵中心,而且這紀錄是終生的,等同被烙上不可信任的刺青印記。「信用破產」這句話在跟銀行借錢往來時,顯得格外有意義!

另外一件非常重要的是~不管申請任何銀行貸款,聯徵紀錄上會有一個新業務查詢紀錄,又稱為「近查」,近查次數在第2家銀行以後都是扣分的,對大部分銀行來說,如果在申貸聯徵時,發現已有3家以上近查紀錄,願意核貸的機率都很低!

因此你讓銀行允許調聯徵之前,一定要確保你自己已經先挑選好最適合且利率最漂亮的2家銀行(建議至少找到5家銀行去針對你自身條件去挑選最適合的房貸方案)

此外,信用卡的「預借現金」也對信用評分影響非常大!除非萬不得已,最好不要使用任何信用卡片預借現金!一個不小心,銀行可是會直接拒絕任何申貸的。

但是市面上的房貸種類那麼多,哪一家房貸適合呢?答案是~根本沒有正確答案!因為每個人的條件和還款能力不同,就連家裡有幾個人還貸款,都牽涉到選擇房貸的決定,但這點大家可以放心!因為銀行專員也會依據你的狀況做評估,可以去各家銀行好好比較一番!

推估出自己能負擔的房貸金額

其實網路上有一個非常厲害的快速試算方式,供給大家參考:

貸款金額=平均月薪 X 負債比 X 100萬 / 每百萬月付金

這個公式裡總共要注意3個點

1. 平均月薪:通常是指年收入除以12個月,假如你跟我一樣在科技業工作,那你的年收入=每月薪水+分紅收入,會比自己認知的月薪還要再高一些

2. 負債比:負債比=每月貸款支出/每月收入,假設你薪水5萬,固定生活費開銷2萬,可負擔3萬元貸款,那就是3/5=60%。不過以財務規劃的角度來說,負債比最好控制在一個家庭收入的30-40%,壓力才不會太大!

3. 每百萬月付金,是指貸款每一百萬,本金與利息一起攤還的金額.以萬元為單位。這邊就直接給答案!

以貸款100萬元,利率2%的前提下:

🔸期限20年的每百萬月付金約0.5萬元
🔸期限30年的每百萬月付金約0.4萬元
🔸期限40年的每百萬月付金約0.3萬元
( 通常房貸能貸款的年限也就這3種 )

(1) 假設你的平均月薪5萬元,可接受的負債比是40%,想要貸款30年,貸款利率2% 

計算如下:貸款金額=5萬元x 40% x 100/0.4 = 500萬

(2) 假設你和另一半加起來的月薪10萬元,可接受的負債比是30%,想要貸款40年

計算如下:貸款金額=10萬元x 30% x 100/0.3 = 1000萬

當然,這個計算方式只是粗估(畢竟現在利率這麼低,首購甚至有機會到1.5%,不過我們就四捨五入先粗估)

買屋貸款先打聽 學會跟銀行打交道

基本上,做為要成家立業且工作收入穩定的雙薪首購家庭,可以考慮「固定型」房貸。利率固定,不受利率起伏影響,可避免央行升息的風險。不過,由於房屋貸款的年限大多為 20-30 年,時間到了便會依據公股銀行作為指標去調整利率,這其實算蠻合理的!不過近期因為冠狀病毒的關係,央行降息,所以也可以看自己未來的投資理財規劃再做評估。

安琪拉本身是走「固定型」房貸準備長期還款,基本上銀行也會針對每個人條件狀況的不同,跟你討論並且從中挑出適合自己的房貸類型。

其實申辦房貸的過程真的很重要,利率差個0.1%算下來也是不少錢,往往隱含者許多流程上的眉眉角角,要是繳不出貸款時還要負擔違約金,這可能都是未來還款可能面臨的風險。

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