房價炒翻天 | 央行打炒房真的有辦法抑制房價嗎?不專業分析心

by Angela

安琪拉是從2019年年初開始寫青埔主題的部落格,當初寫文章時IKEA還沒蓋起來,還被相信「青埔是鬼城」的論點給攻擊。到了2020年底,建設進駐+剛性自住買盤,以及今年房市全面大漲,看著青埔房價從2字頭上演大復活,冠德青璞匯的實價登錄也從3字頭直衝到4字頭!

今年房市那麼熱的原因,不外乎受惠於台灣防疫做得好台商回流以及史上最低房貸利率這三大因素。許多熱錢湧向房地產,而擁有眾多建設利多的桃園青埔也成為今年媒體的曝光焦點,光是從21世紀不動產整理出來的數據就能看出端倪!

青埔房價走勢圖

安琪拉即便已經在青埔買房了,但仍然會去看新建案並且分享賞屋心得給安粉們。安粉們也知道我會簡單分享在部落格和Line@上,推薦的就會獨立寫成一篇文章,但是今年能推薦的建案實在是太少…因為愈來愈多建案開價都跑到4字頭,以「成本除以售價的CP值」角度來看,自住客真的很難下手啊!!!

以常理來說,預售屋賣的是未來價格,所以成交價格會比成屋高通常是合理的。但說到底價差多大,也是跟消費者的接受程度有關啊!!!大家普遍能接受預售屋的均價比新成屋貴約10-15%,但有些建案的價差明顯超越這數值…

不過一山還有一山高,新竹的漲幅比桃園還誇張!根據國泰不動產可能成交價指數(新推案價格),2020年第3季全國成長率已達9.46%,No.1新竹(18.25%)、No.2桃園(11.23%)、No.3新北(10.49%)等漲幅更高於平均值。個人覺得這數字太保守了XD

預售屋和紅單交易應該遠遠超過(只可以預售屋不易掌握成交價,分析師無法計算)話說台南怎麼沒算進去?我台積電的朋友說有些新人進公司沒幾個月就開始看房了!

我是2020年買預售屋,該不會買到盤子價了?

既然預售屋漲價來勢洶洶、開案第1天便銷售一空的亂象多到驚人!政府這次也算是鐵了心要打炒房,各式各樣的大動作像是實價登錄2.0、稽查違規事項…等全部都在年底前出現,對於我們這種自住客來說算是好事!

有些人可能擔心說自己是在2020年買房,那這樣會不會買貴買到盤子價?但安琪拉想說的是:「你是買來自住用,只要你看好自己買的區域+建商品質還不錯的就不必過於擔心!你又不是像投資客那樣1年內要脫手,你一住就是5年、10年,加上台灣的房市一直都是大漲小跌,少子化只會加劇更多人移居到都市,蛋黃區永遠是保值的。」

再者,政府現在打炒房就是預期明年房市會有更多人買房,畢竟現在全球貨幣寬鬆政策下,央行不得不調降史上最低房貸利率1.3%,這麼漂亮的數字對於可以貸款到8成的自住客來說,無疑是買房換屋最好的時機!(所以政府才會想打投機客啊~)

因此今年在青浦買房的安粉們不用過於擔心,畢竟青埔已經經歷過2015年的逃走潮,現在算是比較剛性的自住買盤,不至於崩盤。(應該說也回不到2字頭了…)

央行祭出4大打炒房措施!會不會也打到我?

央行大動作祭出的4大打炒房措施,只有一條跟我們有關,也就是「針對自然人,第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期」。也就是說,買第1戶的首購族和第2戶的換屋族,一樣可以享有8成貸款和寬限期!

通常我們這種平民老百姓,自住最多就是2棟房子,能買到第3戶相信手上現金也不少。加上法律上是掛自然人,如果是真的想幫長輩或兒女買新宅居住的話,只要他們名下沒有不動產,以他的名義購買還是不會受到影響。(但長輩的貸款年限和成數沒那麼漂亮,畢竟沒有銀行願意貸30年給長輩,這部分就需要請教銀行專員)

其餘的皆是對公司法人與建商祭出選擇性信用管制,避免建商囤房。在青埔我就有看過實際案例,一年前去看該建案時說只剩下2樓一間。結果近期打電話過來說股東釋出精華戶56坪3+1房,邀請我去賞屋,個人也非常相信過去參觀以後總價會比以前再貴個200萬!(好險我鄰居沒去買,本來她是非常喜歡那建案的XD)

央行打房政策

政府會這麼急著打炒房,主要有4點原因

第一,全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策的資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信,將影響信用資源配置,不利生產事業實質投資。

第二,銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高,2020年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9%,接近歷史高點之37.9%。

第三,央行觀察到自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增,部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低,以及寬限期過長等現象;且購地貸款部分借款人利用銀行資行養地、囤房餘屋貸款亦有授信條件過鬆等現象。

為維護居住正義.炒房亂象已受到重視

最後,政府雖然已經有邀請銀行進行道德勸、派員實地查核,也呼籲銀行持續強化不動產授信風險控管。制訂一致性規範,方便銀行遵循。

所以說,政府打炒房不會影響到首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。這是為了避免建商、銀行與消費者因為房價大漲大跌的「硬著陸」而受重傷,希望透過這些措施能夠讓房價「慢慢上去、慢慢下來」。也希望整體預售屋的房價有慢慢緩降的趨勢,否則預售屋飆漲得太可怕,對於我們買方也不是一件好事。但整體而言,明年依舊是買房的好時機(1.3%真的很漂亮!)

還是鼓勵安粉們多做功課、多去研究,還有忍住那股衝動購買的慾望,祝福妳能買到心目中那理想的好房子。也附上安琪拉與房產投資達人Dennis,針對這次央行打炒房的精彩對話討論吧!

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參考來源取自

國家發展委員會經濟發展處「健全房地產市場方案」

蘋果時報:https://tw.appledaily.com/property/20201207/YDVYDBYY5BBUFOYN7YU5U4G52M/

經濟日報:https://money.udn.com/money/story/5886/5048069

財經M平方【總經Spotlight】:https://scantrader.com/article/017644fe16d10000061b000000000000


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