買預售屋前一定要搞懂的 5大履約保證機制 | 避免建商倒閉跳票跑路,辛苦錢拿不回來 !

by Angela

雖然我們都知道預售屋好入手,但是預售屋的糾紛層出不窮,很多人就很疑惑:「明明就有信託專戶,為什麼建商還可以跳票?」回答這個問題前,我們先來了解一下政府對於預售屋的安全有哪些規定?而預售屋的履約保證又有哪五種?

根據內政部所提供的預售屋履約保證機制,總共可以分成五種:「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」,以及「不動產開發信託」等五種,其中以「價金信託」及「不動產開發信託」這2種方式最為常見。

5種履約保證機制比一比

價金信託」是將買方所繳的錢全部都存在一個信託專戶裡面,由建商來專款專用。而「不動產開發信託」則是建商把這個案子的土地還有蓋房子的錢,全部存在信託專戶裡,由銀行或是信託業者來信託管理。

但正常來說建商會依據蓋房子的速度,從信託專戶那邊分階段申請撥款。假設這建商夠惡劣,樓還沒蓋完就申請破產,又主張說所有信托專戶的錢都拿去蓋房子了,那買方恐怕也拿不回已經繳的金額。(真心希望不會發生這種事…)

至於「同業連帶擔保」及「公會連帶保證」,則是由同一個等級的建商或是公會提供連帶擔保,建商蓋不下去的話,最後他們來幫忙蓋完,不會多收你額外的金錢!通常這種保障就不會有信託或是履約的專戶。如果說預售屋的建案,完成已到外飾階段且只剩不到一年時間就能交屋的話,用這種保證還行!

「價金返還之保證」是五個裡面最安全、對消費者最有保障,卻也是建商最少用的機制!因為所有的錢都存進這個信託履保的專戶裡面,建商在交屋之前完全不能動用,所以如果建商倒閉的話,所有買方的錢全部都可以拿回來!

如果建商是價金返還,那是耶穌降臨!要知道許多預售屋的爭議,就是因為有些建商連這5種保障都沒提供,還是有人乖乖把錢匯給他們,才害得血本無歸!

一定要排名的話,依照這五種保證的高低順序分別為:

價金返還 > 不動產開發信託 = 價金信託 > 公會連帶保證 = 同業連帶擔保

在購買預售屋時一定要要求建商提供相關證明文件,如果是採價金信託或不動產開發信託方式辦理,應瞭解承作的受託銀行,每次繳款後務必至受託銀行的信託專戶網頁,查詢受託銀行是否有收到款項,以維護自身的權益。

預售屋履約保證機制

表格資訊取自於2018年1月9日的鏡周刊 (參考連結)

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Angela 最後總結

建商的口碑、評價和口袋確實很重要!除非小建商有價金返還的保證~但不管是哪一種方式,都不能夠保證能夠順利交屋!價金返還的缺點就是存進去的錢不會有利息;而公會連帶保證大多是有一定資本額的建商,但也不會得知該建商真正的經濟狀況,很多東西都需要靠各個面向去考量。確定要買房子之前,一定也要看過該建商的其他建案或是多查些資料,才可以避免買到爛尾樓的悲劇。

希望這些資訊,能夠幫助到跟我一樣是首購的年輕人,買預售屋不採雷:)


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